Το παρόν Άρθρο καλείται να απαντήσει στα ερωτήματα που αναφύονται γύρω από το ζήτημα της υπενοικίασης ακινήτου. Οι απαντήσεις θα δοθούν συνοπτικά και σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (23/1983) καθώς και σύμφωνα με την Νομολογία των Κυπριακών Δικαστηρίων.
Εν πρώτοις, ο Ν.23/1983 δεν απαγορεύει την υπενοικίαση ενός ακινήτου από τον ενοικιαστή του. Απεναντίας το Άρθρο 2 (Ερμηνεία) του Ν.23/1983, στην έννοια του όρου «ενοικιαστής» περιλαμβάνει και οιονδήποτε υπενοικιαστήν ή πρόσωπο που έχει δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικόν ενοικιαστήν ή υπενοικιαστήν. Ως «θέσμιος ενοικιαστής» καθίσταται ο ενοικιαστής ακινήτου ο οποίος κατά την λήξην ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Παράλληλα, στην έννοια του όρου «ιδιοκτήτης» περιλαμβάνεται και ο ενοικιαστής όταν αυτός υπενοικιάζει το ακίνητο ή οιονδήποτε μέρος του ακινήτου. Εν προκειμένω, στην περίπτωση υπενοικιάσεως, ο ενοικιαστής καθίσταται «ιδιοκτήτης» έναντι του υπενοικιαστή και ο υπενοικιαστής προστατεύεται από τον Νόμο ως ενοικιαστής του αρχικού ενοικιαστή (βλ. Φωτίου ν. Σοφοκλέους (2012) 1 Α.Α.Δ. 2826, και Ασημένου κ.α. ν. Κλεοβούλου κ.α., Αίτηση αρ. Ε18/2015, 31/8/2018). Περαιτέρω, από τα πιο πάνω προκύπτει ότι κατά τη λήξη της πρώτης περιόδου υπενοικιάσεως, ο υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής του αρχικού ενοικιαστή. Ωστόσο, σύμφωνα με την υποπαράγραφο του Άρθρου 27(1) του Ν.23/1983, σε περίπτωση που ο υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής του αρχικού ενοικιαστή, τότε ο τοιούτος θέσμιος ενοικιαστής θα δεσμεύεται από οιοδήποτε περαιτέρω όρο και υποχρέωση που προκύπτει από τη συμφωνία ενοικιάσεως μεταξύ ιδιοκτήτη και αρχικού ενοικιαστή.
Τα συστατικά στοιχεία έγκυρης υπενοικίασης είναι η παράδοση αποκλειστικής κατοχής (1), για ορισμένη περίοδο (2), και έναντι ανταλλάγματος (3). Πρόκειται για τρεις προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν και είναι οι ίδιες με τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για την ύπαρξη σχέση ενοικίασης (βλ. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΟΡΟΥΝΤΙΩΤΗ κ.α. ν. LOUCAS GEORGIOU MANAGEMENT LTD κ.α., Αρ. Αίτησης: Ε32/12, 28/12/2016). Επομένως, εξετάζοντας το κατά πόσο συντρέχουν οι αναφερόμενες προϋποθέσεις και απαντώντας επί αυτού, διαχωρίζουμε τη συμφωνία ενοικίασης ή υπενοικίασης από άλλου είδους συμβάσεις όπως για παράδειγμα η άδεια χρήσης.
Ως έχει αναφερθεί ανωτέρω, ο υπενοικιαστής προστατεύεται από το Νόμο ως ενοικιαστής του αρχικού ενοικιαστή. Ωστόσο, πως προστατεύεται ο υπενοικιαστής εις την περίπτωση που ο ιδιοκτήτης εξασφαλίσει διάταγμα ανάκτησης κατοχής του ακινήτου από τον αρχικό ενοικιαστή; Ήτοι κατά πόσο το διάταγμα ανάκτησης κατοχής του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη εναντίον του αρχικού ενοικιαστή έχει ισχύ και εναντίον του υπενοικιαστή; Κατά’ αρχάς, διάταγμα ανάκτησης κατοχής εναντίον ενοικιαστή δεν ισχύει αυτοδίκαια και εναντίον του υπενοικιαστή αυτού. Περαιτέρω, σε περίπτωση όπου ο ιδιοκτήτης έχει εξασφαλίσει διάταγμα έξωσης μόνο εναντίον του αρχικού ενοικιαστή, τότε ο υπενοικιαστής καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής[1] του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Προϋπόθεση είναι όπως ο υπενοικιαστής συνεχίζει να έχει την κατοχή του ακινήτου και μετά την επίδοση της ειδοποιήσεως αναφορικά με το διάταγμα έξωσης του αρχικού ενοικιαστή.[2] Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση όπου ο υπενοικιαστής χρησιμοποιεί το ακίνητο για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς καθώς και η περίπτωση όπου η υπενοικίαση έγινε κατά παράβαση ρητών όρων της σύμβασης. Ωστόσο, εναπόκειται στο Δικαστήριο να κρίνει και να αποφασίσει κατά πόσο εφαρμόζεται υπό τις περιστάσεις μια από τις πιο πάνω εξαιρέσεις. Επιπλέον, κατά την έκδοση του διατάγματος, το Δικαστήριο οφείλει να αναφέρει κατά πόσο το διάταγμα θα εφαρμοστεί ή όχι εναντίον του υπενοικιαστή. Επομένως, αν η υπενοικίαση του ακινήτου επιτρέπεται υπό όρους, τοιούτοι όροι πρέπει να πληρούνται καθώς η παράβαση τους δύναται να αποτελεί λόγω έξωσης του αρχικού ενοικιαστή. Νοείται ότι όταν η υπενοικίαση ακινήτου απαγορεύεται ρητά στην σύμβαση ενοικίασης, τότε η υπενοικίαση αποτελεί λόγω έξωσης.[3]
Σε περίπτωση τερματισμού της σύμβασης ενοικιάσεως του αρχικού ενοικιαστή με τον ιδιοκτήτη για λόγο άλλο από παράνομη υπενοικίαση και όχι συνεπεία δικαστικού διατάγματος, τότε αναπόφευκτα η σύμβαση υπενοικίασης μεταξύ αρχικού ενοικιαστή και υπενοικιαστή ματαιώνεται λόγω της νέας τάξης πραγμάτων, δηλαδή λόγω του ότι ο αρχικός ενοικιαστής έχει χάσει την ιδιότητα του ιδιοκτήτη.[4]
Περαιτέρω, πέραν από τη νομοθετικά προβλεπόμενη υποχρέωση του υπενοικιαστή ως θέσμιου ενοικιαστή να τηρεί τις ειδικές πρόνοιες της σύμβασης του αρχικού ενοικιαστή με τον ιδιοκτήτη, ο Ν.23/1983 δεν προβλέπει ρητά όπως ο υπενοικιαστής τηρεί τους όρους ενοικιάσεως μεταξύ ιδιοκτήτη και αρχικού ενοικιαστή. Κατά κανόνα κάθε σύμβαση δεσμεύει μόνο τα συμβαλλόμενα μέρη και δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις μόνο ως προς αυτά. Ωστόσο, χρήση του ακινήτου από τον υπενοικιαστή κατά τρόπο που αντίκειται στη σύμβαση ενοικιάσεως μεταξύ ιδιοκτήτη και αρχικού ενοικιαστή αναπόφευκτα θα επιφέρει ρήξη στη συμβατική σχέση ιδιοκτήτη με αρχικό ενοικιαστή και θα ήγειρε λόγο τερματισμού της μεταξύ τους σύμβασης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι όροι που αφορούν την ασφάλεια του ακινήτου.
Συνοψίζοντας, η υπενοικίαση του ακινήτου από τον
ενοικιαστή του δεν απαγορεύεται εκ του Νόμου. Ωστόσο, σε περίπτωση που
απαγορεύεται ρητά από τη σύμβαση ενοικιάσεως, η υπενοικίαση αποτελεί λόγο
έξωσης. Περαιτέρω, η δυνατότητα υπενοικίασης του ενοικιαζόμενου ακινήτου
δύναται να συμφωνηθεί μεταξύ του ιδιοκτήτη και του αρχικού ενοικιαστή και
μάλιστα να τεθεί υπό προϋποθέσεις. Ο υπενοικιαστής μπορεί να αποκτήσει την
ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή του αρχικού υπενοικιαστή ή του ιδιοκτήτη
απολαμβάνοντας την ειδική προστασία που επιφέρει η ιδιότητα του θέσμιου
ενοικιαστή.
[1] Για περαιτέρω ανάλυση βλ. Άρθρα 2, 8, 11 και 27 του Ν.23/1983, καθώς και την απόφαση στην Maximos Court Ltd v. Πιερή κ.α. (2001) 1 ΑΑΔ 875).
[2] Άρθρο 28 του Ν.23/1983.
[3] Άρθρο 11(1)(δ) του Ν.23/1983.
[4] Για την αρχή της ματαίωσης της σύμβασης βλέπε Άρθρο 56 του περί Συμβάσεων Νόμου και τις αγγλικές αποφάσεις Taylor v Caldwell και Krell v Henry.
