Τα Δικαστήρια πολλές φορές καλούνται να προσδιορίσουν σε ποιο διάδικο θα πρέπει να αναγνωρίσουν προτεραιότητα όταν τα μέρη έχουν αντικρουόμενα δικαιώματα. Σε μια τέτοια περίπτωση είναι δυνατόν να εφαρμοστεί ανάλογα με τη περίπτωση η αρχή «Qui Prior Est Tempere Potior Est Jure».
Η αρχή «Qui Prior Est Tempere Potior Est Jure» βασίζεται στο δόγμα φυσικής δικαιοσύνης ότι κανένας δεν μπορεί να μεταβιβάσει δικαίωμα που δεν έχει. Η γραμματική της ερμηνεία ορίζει ότι αυτός που προηγείται χρονικά προηγείται και νομικά (he who is earlier in time is stronger in law). Επιτάσσει ότι εάν δημιουργηθούν ανταγωνιστικά δικαιώματα υπέρ δύο προσώπων, φυσικών ή νομικών σε διαφορετικό χρόνο, αυτός που έχει το χρονικό πλεονέκτημα θα πρέπει να έχει και το πλεονέκτημα του νόμου.
Στο κοινό δίκαιο θα συναντήσει κανείς την αρχή αυτή ως «Δόγμα Προτεραιότητας» (Doctrine of priority) και σε κάποιες περιπτώσεις ενσωματώνεται και σε νομοθετήματα. Παράδειγμα αποτελεί το άρθρο 48 του νόμου περί μεταβιβάσεως ιδιοκτησίας του 1882 (Transfer of property act, 1882).
Οι προϋποθέσεις εφαρμογής της αρχής έχουν ως εξής:
- O ιδιοκτήτης μεταβιβάζει δικαιώματα του ιδίου ακινήτου σε διαφορετικούς εκδοχείς
- Σε διαφορετικό χρόνο και
- Τα δικαιώματα που μεταβιβάζονται δεν μπορούν να συνυπάρχουν
Τα πιο πάνω βέβαια, υπό τη προϋπόθεση ότι δεν υπάρχει συμφωνία που να δεσμεύει τον προηγούμενο εκδοχέα σε σχέση με την δεύτερη εκχώρηση δικαιωμάτων.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περίπτωση κατά την οποία κάποιος λαμβάνει δάνειο, υποθηκεύοντας το ακίνητο του προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή και ακολούθως ο ιδιοκτήτης πωλεί το ακίνητο σε καλόπιστο τρίτο. Θέτοντας σε εφαρμογή την αρχή βλέπουμε ότι έχουν συναφθεί δύο συμφωνίες για το ίδιο ακίνητο σε διαφορετικό χρόνο και τα δικαιώματα του τραπεζικού ιδρύματος και του καλόπιστου αγοραστή δεν μπορούν εκ των πραγμάτων να συνυπάρχουν. Σε περίπτωση αθέτησης του όρου αποπληρωμής, ο καλόπιστος αγοραστής δεν θα αποκτήσει την υψηλή κυριότητα του ακινήτου, ενώ ενδεχομένως να απωλέσει και τη κατοχή αφού η υποθήκη προηγείται χρονικά της κατάθεσης του πωλητήριου εγγράφου και άρα προηγείται και σε εκτέλεση.
Στην υπόθεση Durai swams Reddi v. Angappa Redd (1945) το Δικαστήριο έκρινε ότι ο πρώτος εκδοχέας είχε το δικαίωμα να εκτελέσει τη συμφωνία του παρόλο που το έγγραφο/συμφωνία είχε καταχωρηθεί αργότερα σε σχέση με την ημερομηνία υπογραφής. Εξάλλου,το γεγονός ότι ο μεταγενέστερος αγοραστής επεισήλθε στη συμφωνία καλόπιστα, αγνοώντας την ύπαρξη της πρώτης δικαιοπραξίας δεν ήταν αρκετό για να του αναγνωριστούν δικαιώματα επί του ακινήτου. Περαιτέρω τονίστηκε ότι η προτεραιότητα του πρώτου δεν θα ίσχυε μόνο εάν αποδεικνύονταν τέτοια γεγονότα που να αποτελούν απάτη ή κώλημα (estoppel) ή βαριά αμέλεια (gross negligence).
Στην υπόθεση Chouth Mal v. Hira Lal (1950), την 5η Μαΐου 1932 καταχωρήθηκε συμφωνία πώλησης ακινήτου προς όφελος του εναγόμενου η οποία υπογράφηκε την 17η Ιανουαρίου του ίδιου έτους. Την 20η Φεβρουαρίου του 1932 το ακίνητο δεσμεύτηκε με το εμπράγματο βάρος της υποθήκης. Το Δικαστήριο έκρινε ότι η εκτέλεση της υποθήκης προηγείτο γιατί ακριβώς η καταχώρηση της προηγείτο χρονικά έναντι του πωλητηρίου.
Θα ήταν άλλωστε άκρως επικίνδυνο να αναγνωριζόταν υπεροχή μιας συμφωνίας ανάλογα με την ημερομηνία σύναψης της αφού ο πραγματικός δικαιούχος θα καθίστατο έρμαιο της σύναψης μιας άλλης ετεροχρονισμένης και δόλιας συμφωνίας των λοιπών μερών. Εξάλλου είναι καλά νομολογημένο ότι μόνο το καταχωρημένο πωλητήριο παράγει εμπράγματο δικαίωμα στον αγοραστή.
Ο περί πώλησης ακινήτων (ειδική εκτέλεση) νόμος του 2011, εισήγαγε πρόνοιες για ενίσχυση και αναβάθμιση της προστασίας του αγοραστή, νοουμένου ότι αυτός καταθέτει τη σύμβαση πώλησης στο κτηματολόγιο. Μια από τις πιο σημαντικές καινοτόμες προστατευτικές πρόνοιες της πιο πάνω νομοθεσίας είναι η δυνατότητα εγγραφής του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή, παρά την ύπαρξη προγενέστερης υποθήκης. Ειδικότερα, όταν το αντικείμενο της πώλησης είναι υποθηκευμένο, ο αγοραστής δύναται να καταβάλει το τίμημα πώλησης απευθείας στον ενυπόθηκο δανειστή αντί στον πωλητή και άπαξ καταβληθεί το μέρος του ενυπόθηκου χρέους που αναλογεί στην ιδιοκτησία που έχει αγοράσει, το δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα «ειδικής εκτέλεσης» που να διατάσσει την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή.
Καταληκτικά, να αναφέρουμε ότι η καταχώρηση ενός πωλητήριου εγγράφου στο κτηματολόγιο δεν είναι υποχρεωτική. Τούτο, υπό την έννοια ότι ναι μεν δεν μπορεί κάποιος να αιτηθεί «ειδική εκτέλεση» ενός μη καταχωρημένου πωλητήριου εγγράφου, αλλά ως συμφωνία που είναι παράγει έννομα αποτελέσματα. Ωστόσο, τα πιο πάνω καταδεικνύουν την ανάγκη για έρευνα σε σχέση με την νομική κατάσταση του ακινήτου που ενδιαφέρει τον προτιθέμενο αγοραστή αλλά και για την άμεση καταχώρηση συμφωνιών που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία, ειδικότερα όταν η δικαιοπραξία της μεταβίβασης θα λάβει χώρα μετά από την πληρωμή σημαντικού χρηματικού ποσού.
