Μπαίνοντας στην διαδικασία να κτίσουμε εκείνους τους έξτρα ορόφους πάνω από το πατρικό μας σπίτι ή να αξιοποιήσουμε ένα χωράφι που έχουμε μετατρέποντας το σε πολυώροφο οικιστικό / επαγγελματικό, πρέπει να γνωρίζουμε σε ποιους πρέπει να απευθυνθούμε και ποια θα είναι η δουλειά και η ευθύνη που αυτά τα άτομα αναλαμβάνουν για τους ιδιοκτήτες. Από όλα τα είδη συμφωνιών που υπάρχουν δυστυχώς το πιο διάσημο ακόμα μέχρι σήμερα στην Κύπρο είναι η Συμφωνία της «ττόκας». Οι λόγοι που υπάρχει ακόμα αυτού του τύπου η συμφωνία είναι δυο – 1) η νοοτροπία στην Κύπρο και 2) το ότι δεν υπάρχει κάτι στους νόμους και κανονισμούς που να το επιβάλει στα δυο μέρη να υπογράψουν συμφωνία και ποια συμφωνία θα είναι αυτή, πλην της περίπτωσης του κυρίως εργολάβου που αυστηρά ομιλούντες βάσει σχετικού άρθρου στον Περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων Νόμο του 2001 (28(Ι)/2001) που δηλώνει ότι η Συμφωνία πρέπει να είναι γραπτή για να θεωρείται έγκυρη.
Δυστυχώς η «ττοκκα» από μόνη της δεν μπορεί να εξασφαλίσει τα συμβαλλόμενα μέρη γιατί σε ένα έργο οικοδομής είναι τόσα πολλά τα ενδεχόμενα και οι κίνδυνοι που σίγουρα μια «ττόκκα» δεν μπορεί να τα προβλέψει και να προνοήσει για αυτά την ώρα που γίνεται όπως όταν υπογράφεται μια πολυσέλιδη Συμφωνία.
Συνεπώς τα άτομα που θέλουν να είναι καλυμμένα πρέπει αναγκαστικά να ακολουθήσουν την διαδικασία των γραπτών συμφωνιών με όλα τα εμπλεκόμενα μέρη όπως αυτά εντοπίζονται πιο κάτω ώστε να γνωρίζουν όλοι τις ευθύνες και υποχρεώσεις τους. Το παρόν κείμενο δεν εξετάζει τις διαδικασίες για δημόσια έργα οι οποίες σε κάποια σημεία διαφέρουν.
Σίγουρα για να μπορέσει κάποιος με βεβαιότητα να γνωρίζει τα δικαιώματα του και να ενημερώνεται αναλόγως, θα πρέπει να έχει δικηγόρο μαζί του σε όλα τα διαβήματα και συμφωνίες.
Πρώτος στην σειρά και μοναδικός εκπρόσωπος του ιδιοκτήτη είναι πάντα ο αρχιτέκτονας ο οποίος θα είναι και ο επιβλέπων μηχανικός της οικοδομής (όπως προνοεί ο νόμος Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96).
«An architect is a person who professes skill in the art of designing buildings to meet their client’s needs, in the organization of the contractual arrangements for their construction, and in the supervision of work and contractual administration until final completion» – Hudson’s Building and Engineering Contracts 12th ed. 2010, pg. 211.
Σημαντικό να σημειωθεί ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί για όλες τις αναγκαίες συμφωνίες που επιβάλλεται να κάνει, να προβαίνει σε κάθε περίπτωση και κάθε στάδιο στην αναζήτηση προσφορών. Ακόμα και για την επιλογή αρχιτέκτονα. Αυτό όμως σπάνια συμβαίνει για όλα τα στάδια μιας οικοδομής και τις πλείστες φορές γίνεται μετά από την επιλογή του αρχιτέκτονα. Συνήθως μάλιστα ο ίδιος ο αρχιτέκτονας είναι το άτομο που βοηθά τον ιδιοκτήτη στην διαδικασία προσφορών.
Η διαδικασία προσφορών διαφοροποιείται ανάλογα με το είδος του έργου και κατ’ επέκταση ανάλογα με την διαδικασία που θα επιλεχθεί ως η ορθότερη (Management, Traditional, Design and Built), με αποτέλεσμα της και τη διαφορά στο είδος των συμβολαίων που θα υπογραφτούν.
Ο αρχιτέκτονας σε όλες τις περιπτώσεις φέρει την ευθύνη ως εκπρόσωπος να συμβουλεύει σωστά τον ιδιοκτήτη αναφορικά με τις διαδικασίες που θα πρέπει να ακολουθηθούν και να επιβλέπει κατά την διάρκεια της οικοδομής ότι οι εργασίες γίνονται και ολοκληρώνονται στο αποδεκτό επίπεδο του ιδίου και κατ’ επέκταση του ιδιοκτήτη. Είναι σημαντικό ο αρχιτέκτονας να είναι ένα έμπιστο άτομο για τον ιδιοκτήτη, τόσο σημαντικό ώστε όταν χαθεί αυτή η εμπιστοσύνη όλο το έργο μπορεί να αποτύχει. «The architect is engaged by the employer to act as the employer’s agent for the purpose of securing the completion of the works in an economical and efficient manner. The architect must perform these duties properly and for failure to do so may be liable to the employer in damages» – Keating on Construction Contracts, 9th ed. 2012 pg. 471.
Ο τρόπος που συμβάλλεται ο ιδιόκτητης με τον αρχιτέκτονα μπορεί να είναι με γραπτή πολυσέλιδη συμφωνία αλλά και με απλή υπογραφή της εξουσιοδότησης που προνοούν οι περί Δεοντολογίας των Μελών του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου Κανονισμοί του 2012. «Contracts need not be in writing and it is still the practise for much work to be carried out without any formal agreement, leaving the law to supply the necessary terms by implication» – Keating on Construction Contracts, 9th ed. 2012 pg. 470.
Όταν υπάρχει γραπτή συμφωνία μεταξύ εργοδότη (ιδιοκτήτη) και αρχιτέκτονα αυτή θα πρέπει να προνοεί τουλάχιστον για την περιγραφή του έργου, τις απαιτήσεις των δυο συμβαλλομένων μερών, τα θέματα πληρωμής του αρχιτέκτονα, την επαγγελματική ασφάλεια, του περιορισμού ευθύνης, τα δικαιώματα εκχώρησης, την πνευματική ιδιοκτησία των σχεδίων, τη διαδικασία παύσης / λύσης συμφωνίας και πιθανόν παράλληλων εγγυήσεων. Είτε υπάρχει είτε όχι γραπτή συμφωνία, ο αρχιτέκτονας είναι πάντοτε υπόλογος να δείξει την επιμέλεια που θα έδειχνε επαγγελματίας στην θέση του κατά την εργασία βάσει των κανονισμών και νόμο της αμέλειας η οποία (υπάρχει) βάσει του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο (ΚΕΦ. 148).
Αμέσως μετά στη σειρά συμφωνιών, το ορθότερο μέτρο που ακολουθεί και θα πρέπει να εφαρμοστεί είναι η διαδικασία προσφορών αναζητώντας τον κυρίως εργολάβο του έργου ο οποίος είναι το άτομο που θα εκτελέσει τις εργασίες που θα επιβλέπει ο αρχιτέκτονας. Ο εργολάβος που θα καταφέρει να είναι της επιλογής του ιδιοκτήτη θα πρέπει να είναι της ανάλογης κατηγορίας και να έχει και την ανάλογη εμπειρία. Υπόψη ότι δεν μπορούν όλοι οι εργολάβοι όλων των κατηγοριών να αναλάβουν όλα τα έργα. Θα πρέπει τουλάχιστον να ζητείται να παρουσιαστεί η ετήσια άδεια του έτους που επιβάλλεται να έχει από το Συμβούλιο Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων στην οποία αναγράφεται πάνω η «Τάξη» και η «Πείρα» του συγκεκριμένου εργολάβου.
Αφού λοιπόν πληροί τις προϋποθέσεις και είναι της επιλογής του ιδιοκτήτη βάσει προσφοράς που έχει δώσει, υπογράφει το ανάλογο συμβόλαιο το οποίο αποτελείται από διάφορα έγγραφα και ο τύπος του οποίου μεταβάλλεται ανάλογα με το είδος της οικοδομής. Το πιο τυπικό και συχνό συμβόλαιο που υπογράφεται είναι το Ε1(α) Συμβόλαιο από την Μικτή Επιτροπή Δομικών Συμβολαίων Κύπρου (ΜΕΔΣΚ) το οποίο συνοδεύεται από τους όρους του συμβολαίου, τα παραρτήματα αυτού, τα σχέδια, τα δελτία ποσοτήτων, την συγγραφή υποχρεώσεων και την ειδοποίηση αποδοχής. Όλα μαζί αποτελούν την συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και εργολάβου. Στο συμβόλαιο αυτό υπάρχουν πρόνοιες για τα πλείστα ενδεχόμενα που μπορεί να προκύψουν κατά την συνεργασία τους.
Ο εργολάβος αφού έχει κάνει ήδη προσφορές και υπογράψει το συμβόλαιο, θα είναι σε θέση να ξεκινήσει εργασίες νοουμένου ότι του έχει παραδοθεί ελεύθερη κατοχή του ακινήτου / οικοπέδου, κάτι που σημαίνει ότι θα έχει δοθεί και οτιδήποτε άλλο χρειάζεται να έχει στην κατοχή του για να μπορέσει να ξεκινήσει (Σχέδια, άδειες κτλ.). Από την στιγμή που ο εργολάβος λαμβάνει κατοχή, τότε μέχρι την παράδοση είναι ο κύριος κάτοχος της οικοδομής / ακινήτου και κατ’ επέκταση φέρει και την ευθύνη για οτιδήποτε συμβαίνει σε αυτό και εντός αυτού.
Τα θέματα ευθύνης και περιορισμού αυτής προκύπτουν από Α) το ίδιο το συμβόλαιο που θα υπογραφτεί (συμβατική ευθύνη), Β) από τις σχετικές νομοθεσίες (νομοθετική ευθύνη) αλλά και Γ) από τους ευρύτερους κανονισμούς και άρθρα που αφορούν επαγγελματική αμέλεια όπως και στην περίπτωση του αρχιτέκτονα (επαγγελματική ευθύνη αμέλειας).
Σημαντικό να τονιστεί σε αυτό το σημείο ότι ο εργολάβος είναι υπεύθυνος βάσει των κανονισμών νομοθεσίας (Περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμοί, 61 (Ι)) να έχει καθόλη την διάρκεια του εργοταξίου τα σχέδια, τις άδειες και το ημερολόγιο εργοτάξιο στο εργοτάξιο ούτως ώστε να μπορούν να επιθεωρηθούν ανά πάσα στιγμή και επίσκεψη. Επιβάλλεται επίσης ο εργολάβος να έχει αναρτημένη ταμπέλα που να φαίνεται ότι είναι ο εργολάβος του συγκεκριμένου εργοταξίου. Επίσης σημαντικό να αναφερθεί είναι ότι σε αυτό το συμβόλαιο, ασχέτως αν γίνονται αναφορές στον αρχιτέκτονα του Έργου αλλά και στον Επιμετρητή Ποσοτήτων, τα συμβαλλόμενα μέρη είναι ο ιδιοκτήτης (εργοδότης) και ο εργολάβος μόνο. Τα συμβόλαια αυτά θα πρέπει να εξετάζονται με πολύ προσοχή και να επεξηγούνται με προσοχή στα συμβαλλόμενα μέρη με σκοπό όλοι οι εμπλεκόμενοι να γνωρίζουν ακριβώς τι προνοεί και σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζονται, ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μερών. Μοναδικός στόχος και σκοπός να υπάρχει ξεκάθαρη συνεννόηση από την αρχή του Έργου για την θέση του κάθε προσώπου στην οικοδομή.
Ακολούθως και εφόσον υπάρχει κύριος Εργολάβος στο Έργο, αμέσως μετά πάντα προκύπτει το ζήτημα Υπεργολάβων, είτε αυτοί είναι διορισμένοι απευθείας από τον κυρίως Εργολάβο (στην οποία περίπτωση δεν πρέπει να απασχολήσουν καθόλου τον ιδιοκτήτη) ή στην περίπτωση που είναι διορισμένοι από τον ιδιοκτήτη μέσω του αρχιτέκτονα, οπότε πρέπει να συνεργαστούν με τον κυρίως Εργολάβο για να παράξουν το επιθυμητό αποτέλεσμα.
Προς αποφυγή πολλών προβλημάτων και πιθανής αποτυχίας όλου του Έργου, οι υπεργολάβοι θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να έχουν Γραπτή Συμφωνία με τον κυρίως εργολάβο. Σε πολλές περιπτώσεις όπου αυτή η Συμφωνία δεν υπάρχει τότε πολύ πιθανόν να δημιουργηθούν τεράστια προβλήματα στην οικοδομή τα οποία θα επηρεάζουν όλους τους εμπλεκομένους. Ο Εργολάβος έχει το δικαίωμα να εγείρει εύλογη ένσταση στο διορισμό υπεργολάβου που παρουσιάζει ο αρχιτέκτονας. Αν το πράξει, τότε φυσικά θα θεωρηθεί ότι τον αποδέχθηκε με όλα τα επακόλουθα που προκύπτουν από αυτήν του την αποδοχή. Η περίπτωση που ιδιοκτήτης, από μόνος του εργοδοτεί υπεργολάβο ανεξαρτήτως από την άποψη του αρχιτέκτονα και του κυρίως εργολάβου χωρίς να υπάρχει σύμβαση μεταξύ υπεργολάβου και κυρίως εργολάβου, συνιστά μια εξαιρετικά επικίνδυνη συνταγή αποτυχίας η οποία αφήνει όλα τα εμπλεκόμενα μέρη εκτεθειμένα σε μελλοντικά προβλήματα.
Ο αρχιτέκτονας είναι το άτομο που φέρει ευθύνη να επιβλέπει καθόλη την διάρκεια της οικοδομής όλες τις εργασίες και το πρόσωπο που εγκρίνει κατά ποσό αυτές έχουν ολοκληρωθεί ώστε να πληρωθεί η δουλειά που έχει γίνει με την έκδοση διατακτικών. Την ίδια ώρα ο εργολάβος είναι υπεύθυνος να παραδώσει αυτή την δουλειά και να συντονίσει με σωστό τρόπο όλες τις εργασίες στο εργοτάξιο για να μπορεί να ολοκληρωθεί το Έργο με όσες λιγότερες καθυστερήσεις και όσο το δυνατό πιο κοντά στο αναμενόμενο επιθυμητό τελικό αποτέλεσμα. Ο εργολάβος οφείλει ως το έμπειρό πρόσωπο που βρίσκεται καθημερινά στην οικοδομή να ειδοποιήσει έγκαιρα,αμέσως και σωστά τον αρχιτέκτονα για οποιαδήποτε θέματα προκύψουν στο εργοτάξιο. Έχοντας υπόψη ότι ίσως το πιο σημαντικό συστατικό μιας επιτυχημένης συνεργασίας είναι η διατήρηση εμπιστοσύνης μεταξύ του ιδιοκτήτη και όλων των προσώπων που εργάζονται στην οικοδομή (αρχιτέκτονα / εργολάβο / υπεργολάβο), συνεχής κοινοποίηση αυτών των ειδοποιήσεων του εργολάβου προς τους ιδιοκτήτες είναι απαραίτητη.
Έχοντας αναφέρει τα πιο πάνω αναφορικά με τους υπεργολάβους, είναι εξαιρετικά δύσκολο για τον εργολάβο να αποφύγει την ευθύνη για τις εργασίες που διεκπεραιώνουν οι υπεργολάβοι ακόμα και αν έχουν διοριστεί να εργαστούν στο εργοτάξιο με λανθασμένο τρόπο. Πλην της περίπτωσης που αναφέρεται πιο κάτω όταν εκδίδεται τελικό πιστοποιητικό, οι ευθύνες του εργολάβου και του αρχιτέκτονα δεν σταματούν μέχρι την τελική παράδοση του Έργου και πολλές φορές συνεχίζουν για 12 μήνες μετά από αυτή στη βάση σχετικών προνοιών που υπάρχουν στα συμβόλαια. Κατά την τελική παράδοση ο εργολάβος θα πρέπει να εκδώσει τελικό λογαριασμό τον οποίο ο αρχιτέκτονας θα πρέπει να εγκρίνει. Στη συνέχεια ο αρχιτέκτονας εκδίδει τελικό πιστοποιητικό το οποίο αποτελεί αδιαμφισβήτητη μαρτυρία ότι η ποιότητα υλικών και το επίπεδο τεχνουργίας είναι σύμφωνο προς την εύλογη ικανοποίηση του αρχιτέκτονα και ότι έχουν εφαρμοστεί οι πρόνοιες του Συμβολαίου, εκτός και αν υπάρχει μαρτυρία δόλου.
Αν ο πελάτης δεν είναι βέβαιος για την ποιότητα της δουλείας που έχει γίνει, ίσως να είναι ορθότερο υπό κάποιες συνθήκες και περιπτώσεις να αρνηθεί να παραλάβει την κατοχή του ακίνητου. Ένα ευρύτερο κριτήριο που θα πρέπει tα εμπλεκόμενα μέρη να έχουν υπόψη τους ώστε να κριθεί το ακίνητο είναι σε επίπεδο παράδοσης / παραλαβής είναι κατά πόσο βρίσκεται «σε κατάσταση άνετης χρήσης για τον σκοπό που έγινε». Αν αυτό δεν μπορεί να υιοθετηθεί για την συγκεκριμένη οικοδομή / ακίνητο, τότε δεν μπορεί να γίνει η διαδικασία παράδοσης / παραλαβής και ούτε μπορεί σε μεταγενέστερο στάδιο ατέλειες και κακοτεχνίες να δικαιολογηθούν ότι μπορούν να αποτελέσουν μέρος ενός snagging list. Το κτήριο σε όλες τις περιπτώσεις κατά την παράδοση του θα πρέπει να μπορεί να θεωρηθεί fit for purpose, δηλαδή κατάλληλο για την χρήση που είχε συμφωνηθεί.
Σε περίπτωση που προκύψει διαφωνία κατά την διάρκεια των εργασιών της οικοδομής, συνήθως τα συμβόλαια προνοούν ως πρώτο άτομο που μπορεί να αποφασίσει για την συγκεκριμένη διαφωνία, τον ίδιο τον αρχιτέκτονα στον οποίο τα άτομα που έχουν την διαφωνία μπορούν να απευθυνθούν για την επίλυση της. Αν δεν τηρηθεί αυτή η διαδικασία τότε τα συμβόλαια αλλά και οι διαδικασίες του ΕΤΕΚ προνοούν για θέματα τα οποία μπορούν να παραπεμφθούν σε διαιτησία με τελικό σταθμό και τελευταία προσπάθεια ασφαλώς τα Δικαστήρια.
Στις περιπτώσεις που δεν υπάρχουν οι γραπτές συμφωνίες, αυτό δημιουργεί τεράστια προβλήματα για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη όταν έρθει η στιγμή που πρέπει να καθοριστούν ευθύνες και αποζημιώσεις. Σε όλα τα είδη κατασκευαστικών συμβολαίων κάποιος πρέπει πάντα να θυμάται ότι εκτός από τους όρους που παρουσιάζονται στο ίδιο το συμβόλαιο, πάντα πρέπει να έχουμε υπόψη και τους εξυπακουομενους όρους οι οποίοι έχουν τρομερή σημασία στην ερμηνεία των ορών του συμβολαίου. «In addition to terms implied by law or by statute, terms which are not expressed can be inferred from the express terms, because the express terms necessarily imply a further obligation. The process of interpreting a complex contract often involves inference of this kind» – Hudson’s Building and Engineering Contracts 12th ed. 2010, pg. 44. Θέματα όπως το επίπεδο της ποιότητας των υλικών και της εργασίας, για παράδειγμα, αν δεν προνοούνται ρητά και ολοκληρωτικά εντός των ορών του συμβολαίου τότε ασφαλώς και υπάρχουν οι εξυπακούμενοι όροι που τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να βασιστούν.
Αποτελεί θέμα μαρτυρίας πλέον, βάρος προσκόμισης της οποίας φέρει το άτομο που παρουσιάζει την υπόθεση του και έχει το παράπονο. Μαρτυρία η οποία πολλές φορές είναι πολύ δύσκολο να εντοπιστεί αλλά και να κατανοηθεί με σωστό τρόπο από τον ίδιο το Δικαστήριο που ακούει την υπόθεση. Η μαρτυρία αυτή είναι αναγκαία για να μπορέσει το Δικαστήριο να κατανοήσει ποια ήταν η πρόθεση των εμπλεκομένων σε όλα τα σημεία της συμφωνίας που είχε γίνει μεταξύ τους και μετά τι ακριβώς έγινε τελικά. Μόνο έτσι θα μπορέσει να αποφασίσει όσο το δυνατό πιο δίκαια μπορεί.
Αυτός είναι και ο λόγος που συστήνεται να υπάρχει πάντα ένας δικηγόρος δίπλα από τα εμπλεκόμενα μέρη ξεχωριστά για να μπορεί να συμβουλεύει σε όλα τα στάδια και καθόλη την διάρκεια της οικοδομής για το ρίσκο και πιθανούς κίνδυνους που μπορεί να υπάρχουν πίσω από κάθε απόφαση.
