Η προ ολίγων ημερών θέσπιση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) Νόμου του 2025 (Ν. 110(Ι)/2025) σηματοδοτεί μια κρίσιμη καμπή στο πολυετές φλέγον θέματων εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων, η οποία θα επιφέρει, υπό προϋποθέσεις, θετικά αποτελέσματα για πληθώρα επηρεαζόμενων προσώπων.
Σε μια πρώτη ερμηνευτική ανάγνωση του νέου τροποποιητικού Νόμου, διαφαίνεται η πρόθεση του νομοθέτη να αντιμετωπίσει τις αντισυνταγματικές στρεβλώσεις του προηγούμενου νομικού καθεστώτος, όπως αυτές αναδείχθηκαν σε πληθώρα πρωτόδικων αποφάσεων και επικυρώθηκαν μετην απόφαση του Εφετείου στην ΠολιτικήΈφεση 285/2018. Υπενθυμίζεται ότι στην εν λόγω απόφαση ημερομηνίας 20 Ιουνίου 2024, το Εφετείο έκρινε ότι άρθρα του βασικού Νόμου Ν. 9/1965 και συγκεκριμένα τα άρθρα 44ΙΘ – 44ΚΒ που προστέθηκαν με τον Ν. 139(Ι)/2015, προσέκρουαν στα άρθρα 23 και 26 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, ήτοι στο δικαίωμα στην περιουσία και στην ελευθερία του συμβάλλεσθαι.
Ως άμεση συνέπεια αυτής της απόφασης, τα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία προχώρησαν σε αναστολή της εξέτασης των αιτήσεων που είχαν υποβάλει εγκλωβισμένοι αγοραστές, αναμένοντας τις απαραίτητες νομοθετικές διορθώσεις, κάτι που, εντέλει, προσδοκείται να επιτευχθεί με τον νέο τροποποιητικό νόμο.
Ο νέος Νόμος θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις υπαγωγής:
Το πωλητήριο έγγραφο πρέπει να έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μέχρι τις 31/12/2014, ή
Το πωλητήριο πρέπει να έχει υπογραφεί μέχρι τις 31/12/2014 και να έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο κατόπιν διατάγματος Δικαστηρίου, εφόσον η σχετική αίτηση υποβλήθηκε μέχρι τις 31/12/2024, δυνάμει τωνδιατάξεων του Περί Πώλησης Ακινήτων Νόμου.
Επιπρόσθετα, για να ενεργοποιηθεί η διαδικασία μεταβίβασης:
Πρέπει να έχει εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο και πρέπει να έχει εξασφαλιστεί έγγραφη συγκατάθεση για την άρση ή ακύρωση εμπράγματων βαρών από όσους διατηρούν τέτοια βάρη πριν την ημερομηνία κατάθεσης του πωλητηρίου (π.χ. υποθήκες, memo από τρίτους ή κρατικά τμήματα).
Μια από τις καινοτομίες του τροποποιητικού Νόμου, ο οποίος στοχεύει στην αντιμετώπιση των προηγούμενων θεμάτων αντισυνταγματικότητας, αφορά την περίπτωση όπου ο αγοραστής έχει εξοφλήσει πλήρως το τίμημα αγοράς, αλλά ο δικαιούχος του εμπράγματου βάρους αρνείται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα να συγκατατεθεί στην άρση του.
Σε τέτοια περίπτωση, ο αγοραστής δικαιούται, εντός 45 ημερών από την αρνητική απάντηση, να προσφύγει στο Δικαστήριο, αιτούμενος την έκδοση σχετικού διατάγματος.
Σημαντικό δε να σημειωθεί ότι η καταχώρηση και εκκρεμοδικία της αίτησης αυτής, καθώς και η γνωστοποίησή της στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, επενεργούν ανασταλτικά σε σχέση με οποιαδήποτε διαδικασία αποξένωσης, πλειστηριασμού ή πώλησης του ακινήτου μέχρι την τελική έκδοση της απόφασης.
Συναφώς και εν πολλοίς, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δύναται πλέον, εφόσον διαπιστωθεί η πλήρωση των εκ του Νόμου προϋποθέσεων, να προχωρήσει στη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ’ ονόματι του εγκλωβισμένου αγοραστή, ελεύθερου από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις.
Η πρόσφατη τροποποίηση του νομικού πλαισίου μέσω του Ν. 110(Ι)/2025 συνιστά μια ουσιαστική απόπειρα θεραπείας μιας μακρόχρονης κοινωνικής και νομικής παθογένειας.
Αν και η πρακτική εφαρμογή των νέων διατάξεων και η στάση των Δικαστηρίων και του Κτηματολογίου αναμένεται να κριθούν εν τοις πράγμασι, το θεσμικό αυτό βήμα δημιουργεί ευοίωνες προοπτικές για την προστασία των δικαιωμάτων χιλιάδων πολιτών.
