Δικαιώματα και υποχρεώσεις συνιδιοκτητών σε αδιαίρετες μερίδες

Σε σχέση με την ενοικίαση ή παραχώρηση άδειας χρήσης ακινήτου σε τρίτα πρόσωπα.

Η συνιδιοκτησία ενός ακινήτου στην Κύπρο συμβαίνει συχνά στις μέρες μας, είτε συνιδιοκτησία σπιτιού ή καταστήματος είτε γης. Η συνιδιοκτησία ενός ακινήτου από δύο ή περισσότερα πρόσωπα σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες προκύπτει κυρίως σε ακίνητα τα οποία μεταβιβάζονται στους κληρονόμους αποβιώσαντα κατόπιν κληρονομικής διαδοχής. Υπάρχουν βεβαίως και οι περιπτώσεις, που ακίνητα αγοράζονται από πέραν του ενός προσώπου σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες. Το κύριο ερώτημα το οποίο θα εξετασθεί στο παρόν άρθρο είναι κατά πόσο ένας συγκύριος ή συνιδιοκτήτης ενός ακινήτου μπορεί να ενοικιάσει ή να παραχωρήσει άδεια χρήσης ή να καρπωθεί το ακίνητο στο οποίο είναι συγκύριος χωρίς την συγκατάθεση του άλλου συνιδιοκτήτη. 

Σύμφωνα με το άρθρο 21 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου ΚΕΦ.224 όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται σε εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, τότε όλοι οι συγκύριοι δικαιούνται κατ’ αναλογία της αντίστοιχης μερίδας αυτών.  Συνεπώς, από το γράμμα του νόμου, συνάγεται το συμπέρασμα ότι οι συγκύριοι δικαιούνται κατ’ αναλογία να εκμεταλλεύονται ή και να κατέχουν το ακίνητο και οτιδήποτε βρίσκεται επ’ αυτού, στο οποίο είναι συνιδιοκτήτες. 

Αυτό άλλωστε έχει επιβεβαιωθεί και σε Κυπριακή Νομολογία, ήτοι στην υπόθεση Κωστοπούλου ν Λοίζου (2005) 1Α Α.Α.Δ. 576 σελ 581 – 585, στην οποία αναφέρθηκε, μεταξύ άλλων, ότι το ρηθέν άρθρο 21 έχει ρητή όσο και σαφή νομοθετική ρύθμιση των δικαιωμάτων των συνιδιοκτητών στους καρπούς και στο νερό που παρέχει το κτήμα τους. Συγκεκριμένα, στην πιο πάνω υπόθεση ένας εκ των συνιδιοκτήτων του επίδικου ακινήτου, προέβη, χωρίς την συγκατάθεση των άλλων, σε αξιοποίηση της γης ανοίγοντας διάτρηση από την οποία πωλούσε νερό και κατ’ επέκταση εκμεταλλευόταν την χρήση, το νερό και τα έσοδα από καλλιέργειες  που βρίσκονταν εντός  του επίδικου ακινήτου χωρίς να μοιράζεται κατ’ αναλογία τα έσοδα με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Το Ανώτατο Δικαστήριο, παρά το ότι αρνήθηκε να επιδικάσει αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση (trespass) στο ακίνητο από τον συνιδιοκτήτη, ο οποίος  εκμεταλλευόταν μονομερώς το υπό αναφορά ακίνητο προς ίδιον όφελος, αναγνώρισε εντούτοις τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών στην βάση του άρθρου 21 του Κεφ. 224. Ως εκ των ανωτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο ανάγκασε τον συνιδιοκτήτη του ακινήτου, ο οποίος μονομερώς χρησιμοποιούσε και εκμεταλλευόταν το ακίνητο, να προσδώσει μέρος των εσόδων τα οποία προέρχονταν από το ακίνητο, ήτοι τα έσοδα απο την πώληση του νερού και από την παραγωγή του κτήματος στην αναλογία του 1/8 που αντιστοιχούσε στο εξ αδιαιρέτου μερίδιο εκάστης  εφεσείουσας. Συνεπώς, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι ο συνιδιοκτήτης ακινήτου, υπο την ιδιότητα του αυτή δεν μπορεί να καταστεί παράνομος επεμβασίας, παρά το ότι εκμεταλλευόταν μονομερώς το ακίνητο. Την ίδια ώρα αναγνώρισε και διασφάλισε τα έννομα δικαιώματα και συμφέροντα των άλλων συνιδιοκτητών που δεν εκμεταλλεύονταν το ακίνητο.  

Σε αντιδιαστολή  με τα πιο πάνω , στην υπόθεση Kakoullou and Kakoullou v Kakkoulli (1985) 1 CLR 355, το Ανώτατο Δικαστήριο, παρά το ότι επιβεβαίωσε τη γενική αρχή ότι δεν μπορεί να εκδοθεί απόφαση για παράνομη επέμβαση εις βάρος συγκύριου ακινήτου,  εντούτοις ξεκαθάρισε ότι στις περιπτώσεις κατά τις οποίες ένας εκ των  συγκύριων εξαναγκάζει σε έξωση τον συνιδιοκτήτη από το ακίνητο του (ouster), τότε μπορεί να θεωρηθεί αυτή η χρήση του ακινήτου ως παράνομη επέμβαση από τον παρανομούντα συγκύριο υιοθετώντας έτσι, μεταξύ άλλων τις αρχές της υπόθεσης Bull v Bull [1995] 1 ALL ER. 253, Lord Denning p 255 στην οποία αναφέρθηκε μεταξύ άλλων  ‘if one [of the coowners] goes so far so as to oust the other he is guilty of trespass. Περαιτέρω, στην υπόθεση Henderson v Eason (1851) 17 QB 701, at 720 αναφέρθηκε ότι ένας συνιδιοκτήτης δεν δύναται να αξιώσει ενοίκιο από άλλο συνιδιοκτήτη ακόμη και εάν αυτός έχει στην κατοχή του όλο  το ακίνητο συμπεριλαμβανομένου και της μερίδας του άλλου συνιδιοκτήτη. Η πιο πάνω νομική αρχή υιοθετήθηκε από τον Lord Denning στην υπόθεση Jones v Jones [1977] 2 All ER, at 235.

Επιπλέον, σε σωρεία αποφάσεων του Κοινοδικαίου επιβεβαιώθηκε ότι η μονομερής ενοικίαση ακινήτου από ένα εκ των συνιδιοκτητών σε τρίτο πρόσωπο είναι νομικά έγκυρη παρά το ότι δεν υπάρχει ρητή συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών. Στην υπόθεση Burfitt v Johansen [1958] NZLR 506 Adams J, at 508 αναφέρθηκε μεταξύ άλλων ότι ένας συγκύριος ακινήτου, μπορεί να ενοικιάσει το συνιδιόκτητο ακίνητο χωρίς την συγκατάθεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Παράλληλα, το Ανώτατο Δικαστήριο της Νέας Ζηλανδίας αναγνώρισε το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη που δεν συγκατατέθηκε στην ενοικίαση να μοιραστεί την κατοχή του ακινήτου με τον ενοικιαστή εφαρμόζοντας την αρχή του «share possession».  Η πιο πάνω νομική αρχή υιοθετήθηκε στην υπόθεση UNeeda Laundry Ltd v Hill [2000] 2 NZLR 308 Paterson J., at 313-4. Το Δικαστήριο σε αυτή την υπόθεση αναγνώρισε το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη να ενοικιάσει το ακίνητο του σε τρίτο πρόσωπο αναφέροντας ότι  το δικαίωμα αυτό είναι ξεχωριστό  και γι’ αυτό τον λόγο ο κάθε ένας συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να εκμεταλλευτεί το μερίδιο που του αναλογεί ως ο ίδιος ήθελε ορίσει. Την ίδια ώρα, το Δικαστήριο διασφάλισε την αρχή του  share possession προς τον συνιδιοκτήτη που δεν συγκατατέθηκε στην πιο πάνω αναφερόμενη ενοικίαση.

Σε αντιδιαστολή με τα πιο πάνω,  στην υπόθεση Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani [1991] 2 HKC 342 Dep. J. Jerome Chan, at 353 το Δικαστήριο εφάρμοσε μια διαφορετική προσέγγιση με τις πιο πάνω αρχές σε σχέση με το θέμα κατά πόσο ένας συνιδιοκτήτης ο οποίος δεν συγκατατέθηκε στην ενοικίαση της μερίδας, μπορεί να θεωρήσει τον ενοικιαστή του άλλου συγκύριου ως παράνομο επεμβασία. Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο ανέφερε μεταξύ άλλων ότι το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη που δεν συγκατατέθηκε στην ενοικίαση είναι ξεχωριστό, και κατ’ επέκταση μπορεί να εγείρει αγωγή για παράνομη επέμβαση εναντίον του ενοικιαστή. Περαιτέρω,  στην υπόθεση Clydesdale Bank plc v Davidson 1996 S.L.T. 437, at 439 ο Δικαστής Lord Clyde υιοθέτησε την ερμηνεία του Professor Bell, σε σχέση με την ορολογία της συνιδιοκτησίας ως ακολούθως :

Common property is a right of ownership vested pro indiviso in two or more persons, all being equally entitled to enjoy the uses and services derivable from the subject, and the consent of all being requisite in the management, alteration, or disposal of the subject’.

Επιπρόσθετα,  λέχθηκε πως αυτή η θέση υφίσταται λόγω του ότι το εξ αδιαίρετου δικαίωμα εκάστου συνιδιοκτήτη είναι διάχυτο επί του συνόλου της ακίνητης ιδιοκτησίας. Καταληκτικά, το Δικαστήριο τόνισε, ως εκ των άνω, πως απαιτείται η συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών για ενοικίαση του ακινήτου.  

Η πιο πάνω αρχή ισχύει κατά κόρον σε υποθέσεις οι οποίες πραγματεύονται παραχώρηση άδειας χρήσης από συγκύριους. Συνεπώς, στις περιπτώσεις που παρέχεται άδεια χρήσης και όχι ενοικίαση σε τρίτα πρόσωπα, είναι απαραίτητη η συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών προκειμένου να θεωρηθεί ότι ο  αδειούχος δεν είναι παράνομος επεμβασίας έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών. Η πιο πάνω αρχή αναφέρθηκε στην υπόθεση Ferguson v Welsh [1987] 1WLR 1553 Lord Goff of Chieveley, at 1563.

Καταληκτικά, ως καταδεικνύεται από τα πιο πάνω, τα δικαιώματα συνιδιοκτήτη ο οποίος κατέχει εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα επι ακινήτου απαιτούν μια πολυδιάστατη προσέγγιση. Αρχικά, στην περίπτωση μονομερούς ενοικίασης από ένα εκ των συνιδιοκτητών, η νομολογία τείνει να αποδεχθεί την εγκυρότητα αυτής αλλά παράλληλα να διασφαλίσει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, είτε διατάσσοντας την κατοχή του ακίνητου από κοινού με τους ενοικιαστές «share possession», είτε βρίσκοντας τον ενοικιαστή ως επεμβασία σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Παράλληλα, αναγνώρισε το δικαίωμα του συνιδιοκτήτη να αξιώσει μέρος των εσόδων ενός ακινήτου το οποίο εκμεταλλεύεται μονομερώς ο ένας συνιδιοκτήτης.   Σε αντίθεση με τα πιο πάνω,  αναφορικά με την άδεια χρήσης η πρόσφατη νομολογία, φαίνεται να αποδέχεται πως σε τέτοιες περιπτώσεις απαιτείται η ταυτόχρονη συγκατάθεση όλων των συνιδιοκτητών  προκειμένου να διασφαλιστεί ότι ο αδειούχος δεν είναι παράνομος επεμβασίας.  Άξιο μνείας είναι το κατά ποσό η αρχή της Claydesdale θα εφαρμοστεί ευρέως, αναιρώντας έτσι την έως τώρα τάση των Δικαστηρίων σχετικά με την ενοικίαση ακινήτων από συνιδιοκτήτες.

Print Friendly, PDF & Email
Tags: , , , ,